재건축사업 개요

정의,용어정의

재건축,재개발비교

지구단위계획

용적률, 대지지분, 무상지분율, 추가부담금

  재건축수익률 산정방법

 

 


용적률

용적률은 전체 대지면적에 대한 건축물 연면적(건축물의 전체 면적)의 비율로 건축물의 대지면적을 지상층 전체의 바닥면적으로 나눈 값이다. 만약 대지면적이 5,000평이고 현재 아파트 전체의 면적이 8,000평이라면 용적률은 160%가 된다.

재건축은 기존의 아파트를 헐고 기존보다 넓은 평형의 아파트를 많이 짓는 것이 수익성면에서 유리한 만큼 기존 아파트의 용적률이 낮고 새롭게 지어지는 아파트의 용적률이 클수록 훨씬 유리하다고 할 수 있다.

즉, 재건축에 있어 시공사는 조합원용 세대를 제외한 잔여 세대를 일반분양함으로써 건설비용 및 수익을 충당하기 때문에 일반분양분이 많을수록 유리한 것이며 이러한 관점에서 용적률은 재건축사업의 수익성을 가늠하는 지표가 되고 있다. 

대지지분

대지지분은 각 세대가 현재 가지고 있는 토지 소유분을 말하는 것으로 등기부등본을 통해서 확인이 가능하다. 대지지분은 단지내 대지면적을 전세 세대수의 아파트 평형을 고려해 나눈 대지의 몫이다. 이에 따라 아파트의 대지면적이 넓은 반면 세대수가 적고 건축면적이 작을수록 대지지분은 늘어나게 된다. 결과적으로 용적률이 낮을수록 대지지분은 높아지게 되는 원리이다.

예를 들어 5대 저밀도지구 아파트들의 경우는 층고가 5층 이하로 용적률이 낮은 반면 대지면적은 넓기 때문에 그만큼 대지지분이 큰 상황이며, 중고층 아파트는 대지면적 대비 세대수가 저밀도 지구에 비해 크기 때문에 그만큼 대지지분면에서 불리한 점이 많다고 하겠다.

대지지분은 무상입주평형과 추가부담금 산정의 기준이 되며 대지지분이 클수록 재건축사업 이후에 조합원이 무상입주하게 되는 아파트의 평형이 커지게 되며 이에 따라 추가부담금을 줄어들게 되어 대지지분은 재건축사업의 수익성을 가늠하는 핵심적인 사항이 된다.

때문에 재건축 투자를 생각하는 수요자라면 구입하고자 하는 아파트의 평형보다는 해당 평형의 대지지분을 반드시 확인해야 할 것이며 실제로 시세 역시 대지지분을 중심으로 형성되는 경우가 일반화되고 있는 상황이다.

무상지분율

무상지분율은 재건축사업에 있어 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도의 평형을 추가부담금없이 조합원들에게 부여할 수 있는가를 나타내는 비율이다. 즉, 17평형 아파트의 대지지분이 20평인 상황에서 해당 아파트의 재건축 무상지분율이 120%로 정해진다면, 대지지분 20평에 무상지분율 120%를 곱한 24평형이 추가부담금없이 소유할 수 있는 평형이 되는 것이다. 만약 재건축에 따라 30평형에 입주를 생각한다면 24평은 무상지분으로 제공되는 만큼 나머지 6평 만큼의 비용만 지불하면 가능하게 되는 것이다. 이 때 6평 만큼 부담하는 비용이 바로 추가부담금이 된다.

무상지분율의 계산방법은 우선 아파트와 상가 분양을 통해서 얻어지는 분양수입에서 재건축에 있어 소요되는 총비용을 제외한 해당 재건축사업의 전체수익을 먼저 구한 다음, 이 수익금을 전체 일반분양가의 평당 평균 분양가로 나눠서 해당 재건축사업의 조합원 전체에게 돌아가는 무상제공면적을 산출한다. 그리고 이렇게 구해진 총 무상지분 면적을 전체 지분 면적으로 나누면 무상지분율이 도출되게 된다.

추가부담금

추가부담금은 대지지분과 무상지분율을 고려해 산출하는 것으로 재건축에 따라 자신이 무상으로 받을 수 있는 평형이 입주예정평형보다 적을 경우 부담하게 되는 비용을 의미한다.

예를 들어 대지지분 20평에 무상지분율 120%를 적용받는 재건축 조합원이 30평형에 입주하게 된다면 무상지분평형 24평(20평 x 120%)과의 차이인 6평 만큼만 조합인 자신이 부담하면 되는 것이다. 이에 따라 추가부담금은 무상지분평형의 초과분에 조합원 평당분양가를 곱함으로써 산출되는 된다. 결국 평당분양가가 500만원이라면 추가부담금은 6평 가격인 3,000만원이 된다. 


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